我与妻子有一套房子想出售。我和朋友王磊达成协议，将房屋以55万元卖出，并且办理了房屋过户登记手续。几天前，妻子的同事李琳却让我交出房子。我这才知道，妻子早前私下和李琳达成卖房协议，双方签订了合同，但尚未办理过户登记。请问，这两份卖房合同哪份有效？房子现在应当属于谁？

律师回复：

我国《婚姻法》规定，对夫妻共同所有的财产，夫妻双方有平等的处理权，应当平等协商，取得一致意见。当夫妻一方对财产作出处理，而他人有理由相信这种处理是夫妻双方的共同意愿时，另一方不得以不同意或者不知道为由，对抗他人在这种处理中获得的权益。

你们夫妻二人均与他人签订卖房合同，买房者是你们的朋友、同事，他们都有理由相信，这次卖房是你们夫妻共同意愿的表示，因此，你和妻子都不得以自己不知情为由，否认对方卖房合同的效力。从法律角度看，两次买卖房屋的合同均有效。

在这种情况下，如何认定房屋的最终归属？对此，我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知，不动产所有权的变动以登记为公示方式。房屋属于不动产，应以登记为公示方式。王磊已经支付了房屋价款，房屋所有权也已经过户登记于他名下，因此房屋的所有权应由王磊享有。

李琳与你妻子签订的卖房合同虽然有效，但因为房屋已经过户到王磊名下，合同已经无法履行。按照《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，所以李琳可以要求你妻子承担赔偿损失的违约责任。